工业地产（工业地产营销方案）

鸟叔 • 2022年 10月 6日下午2:28 • 科学知识

在住宅地产、商业地产白银时代之后，受产业转移、中国产业技术的升级、国家推动重点工业园区建设等因素影响，工业地产被普遍认为是房地产业新的蓝海和热点，更引起众住宅地产大佬纷纷跨行而来。但如此转型，究竟是选对了“蓝海”还是又将重回“红海”？恐怕还得从以下8大“难关”说起！

1价格水分

工业地产最为吸引开发企业的地方是价格低，通常仅为数十万每亩，或者零地价，甚至负地价，更有土地免费，且予以补贴。但往往被要求超过200万/亩，即3000元/平米的投资强度，并解决一定量的就业人口，这就意味着除了厂房的建造，还有对机器设备的投入。且实际操作中，受到行政审批或者相关法律变更等因素影响，预期价格大打折扣。再加上多数情况下会超过土地出让价的市政配套费，工业地产价格水分着实需谨慎提防。

2产业不明

主导产业不明确。且不管是原有主导产业发展遭遇瓶颈，并且长期来看区域面临产业转型的压力；还是各大产业发展较为均衡，从产值、就业、利税等方面没有突出的产业，并且总量均处于较低的水平；均可致产业集群竞争力不明显，若再遇上产业扶植政策不明晰，工业地产开发企业则将面临很大风险。

3供大于求

部分开发企业是怀着囤积居奇的目的进入工业地产领域，认为随着城市的不断扩张，工业用地最终会出现供不应求。但通过对全国各大主要城市土地资源的分析可以看出，在维持农用地面积不变的前提下，从面积角度来看，城市建设区面积占城区面积的比例大多不超过40%，这也意味着潜在土地供应量是非常巨大的，而工业用地对于区域要求不高，受到供应量的影响更大。

4指标滞后

在处于工业化后期的城市，工业用地批租面积与商业开发用地面积持平或略低，而处于初期或中期的城市，工业用地批租面积往往是商业开发用地面积的数倍。因此对于非自用的工业地产开发企业来说，动辄数千亩的意向土地，需要分成5-10年按指标获取。而部分企业在指标尚未到位的情况下，与地方政府协商，先行开发，后补手续。然一旦相关审批出现变数，则前期的投入都将化为乌有。

5热点转移

这是工业地产开发的最大陷阱之一。工业地产区位条件往往较差或可替代性较强，根据众所周知的领导换届问题，在工业地产领域最常见的是，领导上任伊始，将城市开发重点转移至新的区域，这对于由前任领导招商并且已经投资建设的工业地产项目而言，无疑是重大的打击，尤其是已经投入巨资完成了基础设施的工业地产项目。

6规划易变

这其中包括了多项规划内容的变动，一、用地性质的变动：如拿地时的核心区位被边缘化；二、交通设施的变动：如曾经的临铁路、高速，或取消或改道；三、公共配套的变动：承诺的供电设施、公共污水处理设施被取消，该部分投资成本由地方政府转移至开发企业。另外，因规划实现的时间滞后导致开发速度、银行贷款成数、销售速度、回款额和回款速度等低于预期，资金链紧绷，一旦进入恶性循环，整个项目就会陷入困境。

7租售缓慢

简单来看，工业地产与一般房地产开发相同，都是通过租赁和销售来实现盈利，不同的是工业地产的租售速度缓慢许多。原因在于工业地产的客户是企业，不能紧靠普通的渠道营销，营销的内容不仅突出价格，更应该强调产业，且不能局限于某一区域，这就对营销人员的能力提出很高要求。再者，工业地产大多不可分割出售，甚至不可整层出售，只可整栋出售，这对于工业地产的租售更是雪上加霜。

8环评门槛

在工业地产开发过程中，经过多方的长时间努力，终于成功引入一个大型企业，但不曾想到，由于所引入企业存在大气污染或水体污染或粉尘污染等方面的问题，不被当地政府批准。尤其在最近几年，世界各国对中国施加压力，要求中国大规模减少碳排放，因为环评因素被否定的项目越来越多，相关环境的评价指标成为了地方政府除了GDP、FDI等以外的重要考核指标。

观点：工业地产的热潮虽然已席卷而来，但是中国制造行业的前景还不容乐观，众多开发企业的一涌而入，势必搅动本已非常敏感的市场，如果将工业地产也当作一种金融产品大规模运作，目前基于政策和资本市场的成熟度而言，尚不具备条件，各方需要以更为开放的态度面对这一趋势，以更为谨慎的方式化解各类风险。