公寓住宅和普通住宅有什么区别（买公寓房的优缺点）

很多细心的朋友会发现，市场上关于住宅和公寓的区别每个人有每个人的说法和看法，对此就很多人发生了迷惑，到底他们有哪些区别呢？

为此，我总结了市场上所有对公寓和住宅的区别上的内容，以及自己的从业总金额，然后就总结到了，公寓与住宅的六大方面21个不同的区别：

如图所示，这是公寓和住宅常见的21个区别，以及这些区别之间的部分说明。

由于一张图无法说明更多细节的问题，在此我给我们常见的别人劝大家不要买公寓的十个常见的问题一一做个回答，希望可以帮助大家更好的理解公寓，读懂公寓的价值：

常见误解一：公寓产权只有40年，到期了国家就收回了，哭死你都不知道咋死的，千万不要碰。

回答：先看一张图：

这个图是我在深圳的朋友，在深圳房产交易中心拍摄的，目前整个中国也就深圳有40年产权的公寓快到期的案例，实际上还没有到期的先例。

中国是1989年开始商品房改革的，到目前为止最大年龄的房子也只有：2022-1989=33年

对于担心到期国家收回这个话题，大家可以自行查阅《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条：

《城市地产管理法》第二十二条

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

（来源：中国人大网http://www.npc.gov.cn/npc/c30834/201909/54daabc2a4014a3f8d3097bfaaf88f96.shtml）

《物权法》第一百四十九条：

第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

（来源：中国人大网http://www.npc.gov.cn/zgrdw/npc/lfzt/rlyw/2016-07/01/content_1992736.htm）

简单总结下：

住宅和非住宅到期都可以续费，续费需要出钱，根据当时的政策缴纳费用。

国家并没有规定具体的费用，对此由于每个城市和每个地方的收入差别，所以，具体的事情要以当地的政策来

常见误解二：公寓不限购，什么好东西能不限购呢？

回答：

公寓是属于商业地产，商业地产是城市发展过程中的商业配套，商业配套是服务城市居民的，所以，这方面不是硬刚需，而且商业土地的批复是考虑招商引资的方便的，很多时候，公寓只是招商引资的一部分，为了配套存在的产品，所以，不需要限购。

对于不限购的核心原因是商业土地，就应该以商业的核心标准：自由交易为主，所以公寓资产，不仅仅不限购，而且还不限售。

对于公寓来说，你今天买入办理完产证，当天想继续卖出都是可以的！

所以，不限购是因为商业配套，自由交易无需限售。

常见误解三：公寓面积小不适合居住

回答：

这个是纯粹的误会，苏州有一部分公寓是200-400平方的，有的是整层的公寓，可能我们常见的公寓是30-60平方，很多人都误会了，公寓中也有大面积的存在。

常见误解四：公寓首付比例高

回答：

住宅首套是30%，公寓是50%，但是这里面有一个细节，住宅首套是30%，只限首套啊，二套都是40-80%的了。但是公寓呢？

首套50%，二套50%，十套二十套以后你继续买，就继续是50%的首付啊！

而且，一般投资用的公寓面积都只有30-60平方，均价也只有住宅的50-60%，我们来举例计算下:

假设周边的房子2w一个平方，公寓一般的价格只有1-1.2万左右，考虑到公寓总的也才30-60平方，也就是总价仅需最高36-72万。

在首付仅需50%的情况下，一套公寓的首付实际上只有18-32万。

同样是周边小区住宅，按照70平方的小户型来计算，那么，2万一个平方，总价就是140万，首付按照30%计算，也是需要42万的。

到底公寓和住宅那个更便宜，不用用比例来赛唐大家了吧！

常见误解五：公寓租金比住宅的都高，租客少，不好出租。

回答：

其实公寓这种产品确实是比周边的住宅价格要高，但是也不是高到没有道理。为什么呢？

一般常见的租房方式有以下几个供应的产品：

合租的单间，主卧带卫生间的单间，一室的整套，两室的整套，三室的整套等

公寓产品是介于主卧带独立卫生间和两室的整套之间的产品。

所以，公寓正常的价格是会高于小区单间的价格以及低于周边小区两室的价格。那么为何这么高还有人买单呢？

a 公寓是一个独立的整套，有独立的卫浴和厨房，房间虽小功能齐全，在单身比例如此大的现实中，有无限的客户群体需要独立的空间。

b 公寓的位置基本都是优于住宅的，位置决定价值，所以客户愿意多出钱。

c 公寓一般没有住宅小区的院子和小区的公共空间，所以，公寓的出行更加便捷和方便，比如外出不需要走出小区等，很多公寓楼下就是商超，更多的给租客降低了时间的浪费，也就给租客无形增值了不少。

d 公寓数量极少，一个片区可能有五万八万套的住宅，公寓一共可能不足1000套，物以稀为贵。

常见误解六：公寓的水电费太贵了，都是商业的。

回答：

最早的公寓都是商业水电，确实给很多居家的客户带来了很多的不方便，不过，随着时代的发展，在2010年以后批建的很多公寓都是民用的水电了。

公寓水电也不全是商业的，对于是商业还是民用的水电，一方面可以通过物业来查证，一方面可以通过之前在国家电表中缴费的清单可以查询。

不过，比起房价节省的几十万来说，公寓的水电费每个月就算是贵300元，一年也才3600元，50年的情况下，也就18万左右，所以，其实相对来说，还是比住宅要便宜的。

鉴于现在已经有民用水电的公寓了，而且还有民用水电通天然气的公寓小区，如若对这个成本比较在意的话，建议直接买入民用水电且通天燃气的公寓即可。

常见误解七：公寓无法上学

回答：

其实在城市上学是有很多方法的，不一定需要学区房，比如常见的学校类型与上学方式：

a 私立学校

按照正常缴费即可入学，不需要购房资格，不需要学区房，不需要本地户口等。

b 公立学校

公立学校的入学也有几个方案和方式：

有户口的大于有学区房的，有学区房的大于公共户口的。有公共户口的大于积分入学的。

每个城市上学方式不同，在公寓与上学这个话题上，只能说，买公寓不能上公立学校，但是上公立学校的其他方式还是可以用的：

比如积分入学等

常见误解八：公寓贷款一共只能贷款10年，还款压力大

回答：

这个事情是这样的，公寓属于商业贷款，最高只能贷款10年，但是由于公寓的总价较低，而且城市中很多公寓的租金都是比月供要高的。所以，公寓的还款压力与住宅30年相比，完全是个笑话。

举例说明：

在苏州一般的住宅出租大概收益是：

200万的住宅，租金每个月2000元左右，一年2.4万收入，然后200万的住宅，首付30%，需要贷款140万，每个月还款需要8000左右，每个月扣除租金要继续贴6000元月供

苏州40万的公寓，租金就可能有2300-2500元左右，一年租金也是2.4万左右，但是首付仅需20万，贷款20万，月供大概在2200-2300元左右，可以看到，月租基本等于甚至超过月供！

常见误解九：公寓无法贷款

回答：

无论是新房公寓还是二手公寓，就目前来说，都是可以贷款的，这个可以跟当地的银行进行咨询，一般来说当地的农商行都是支持公寓贷款的。

贷款额度也都是在50%左右，所以，无论新房公寓还是二手公寓，都不存在贷款难的问题。

常见误解十：公寓二次交易税费需要30%以上交给国家

回答：

公寓二次交易税费会有一定的不同，但是没有30%这么夸张，一般都是3%的契税即可。

其他的费用一般建立在公寓涨价或者公寓的评估价上涨，而且也只有上涨部分的20%需要缴费。

比如，30万买入的公寓，现在卖出40万，上涨了10万，那么，是对上涨的10万进行征收增值税，而不是对总价40万征收。

所以很多误会是不存在的。对于税费的细节，后续书中会一一阐述，希望可以让大家在阅读之前有个了解，以上提到的问题，后续都会一一列出来和分解清楚。

那么，经过以上的分析和分享，相信你一定对于公寓和住宅的区别有了一个新的认识，我做一个总结分享给大家：

欢迎大家有问题留言，感谢大家的阅读，如若需要预定请跟我及时联系哦！