换房是应该先买再卖还是先卖再买？

先卖再买，最大的风险就是会不会“踏空“，就是卖完房子后，目标区域的房源可能会涨。

先买再卖，担心的问题是房子已经买了，但是要卖的房子迟迟找不到买主，会不会产生违约的风险？

对大部分的人来说，我们建议先卖再买。但是买房和卖房要同步进行.

在卖房的过程中，你就要开始看房，锁定目标的几个小区。在卖完房以后，最好尽早签订买房合同，一个月以内。这是我们认为最稳妥的方式。 只有少数的情况下，我们才会建议先买后卖：在市场上行时，你先买再卖你收益的绝对值肯定是最大的。在相对的低点买房，然后在相对的高点把自己的房子再卖出去。

没有合适的房子可以等吗？

“合适“这个选择因情况而异。

以过往经验来说，很多购房者觉得没有合适的房，而情况却是由于他选定的目标不切实际，或者是他把自己的购房目标就局限在某一个或某几个小区的房子上面，太过于死板。

而实际上，是可以扩大他的筛选范围。

这个时候需要做的就是：重新梳理需求！！对各种需求进行梳理和排序：

包括通勤、上班距离、小区品质、房源朝向、居室以及物业的要求等等.

这其中哪些需求是硬性的条件（必须达到的，例如必须是两居这种），哪些需求是可以放宽和妥协的（伪需求）。

在没有选到合适房子的时候，需要对客户的需求进行变通，重新定位！

在满足硬性需求的同时扩大自己的筛选范围，就可以找到更多适合他的小区。 如果最后锁定的几个小区，迟迟没有高性价比的房源出来，目前的挂牌房源价格比较高，同时市场处于横盘期，这个时候是可以等的。

例如，如果我们判断今年2023年上半年可能是处于横盘期，如果购房者在调整需求后依然没有找到合适的房源，那么他就可以先等等。 但是风险也有。

首套买房是不是越早越好？

买房的时间节点很重要，正如经常说的：“我给你选的再好，都不如我给你买的早。“ 解释来说：：

从2007年到现在北京大盘的涨幅大概有8倍左右，如果你在07年买房，无论你如何选择，都要比现在买房便宜太多。只要你不踩大坑，跑平大盘，你都已经赚了。就算你没有跑赢大盘，你买的房子上涨了4-5倍，那你也是赚的。

因为通货膨胀的存在，所以长期来看，房价是一直在上涨的。

但是楼市具有周期性，中间一定会有回调期，在一轮上涨结束会出现一段时间的回调。所以只要不是买在一轮的高点，其实都还好。

即使你不小心买到了2017年3月份的高点，等到这一轮涨完，也都解套了。

为了孩子上学，买学区房是不是越早越好？

如果你家的孩子，是在2025年之前上学的话，是很麻烦的。因为2022-2024是入学的人口高峰期，学区房的政策变化还是很大的，这个阶段的选筹要非常慎重。 如果你家孩子是2025年以后上学的话，并不是越早越好。因为2025年人口出生的高峰期已经过去了，学区政策相对平稳了，那个时候再选房，也来得及。

对于某些小学有登记年限要求的，如出生就得落户或者落户必须满3年，那确实存在要早点买学区房的情况。但是这种要求是极少数的，很多的优质小学是没有这种要求。

考虑现在是市场的回调期，就算你家孩子是2025年以后上学的，我倒建议现在买一套自住加保值的房子，为后面换学区房打下好的基础。

买房是不是贷款越多越好？

任何事情都有一个“度”。

要避开为了贷款而买房的“坑”！

买房的坑：在房圈流行的“一刀流“和“零首付”（花很少的本金，如1000万的房子只用了50万的本金，当房子上涨了100万，收益就达到了200%），但是这样的房子都是有硬伤的，涨幅都不是很好。

对于普通的家庭来说，是不是贷款越多越好？

我们认为在能够承受的范围内，贷款越多越好。

通常，月供的上限是月收入 – 月开支。

首先，考虑到通货膨胀，存款不能抵抗通胀，但是负债可以抵抗通胀。

其次，杠杆能够放大收益率（如果你买的房赚钱的话），但同时会放大亏损（如果你买房亏钱的话）。

买房是不是离地铁越近越好？

首先需要确定地铁房的概念。地铁房：并不是要建立在地铁边上，我们通常认为距离地铁1公里以内都是地铁房，走路10分钟左右可以到达即可。

对于刚需和改善，我们都推荐买地铁房。只要是地铁房即可，而不是离地铁越近越好。如果离地铁太近，也会产生噪音，是有人会介意的，是一个小的减分项；另外，地铁上盖的房子一般影响不大，即不加分，也不减分。

如果在郊区，必须是地铁房；如果在市区，最好是地铁房

同样面积是不是房间越多越好？

同一个小区，89平的两居的价格就是不如89平的小三居。

一线城市的趋势就是，在更小的面积内做出更多的居室，满足更多人居住的需求。（买豪宅除外）

住豪宅需要的是空间感和绝对的舒适度。房间多，会影响居住舒适度。但是北京市场上，大部分是刚需和刚改。

在总价购买力没有办法提升时，却可以接受更高的单价，所以面积必须是缩水的。 像润枫领尚这样的小区，89平的三居就是比89平的两居多卖30-40万；

在2005-2006年建成的120平的两居是越来越落伍的，现在已经是120平四居的天下了。像润枫水尚这样的小区，本轮都涨不过华纺，就是因为120平的润枫水尚的两居不如华纺110平的三居，更受欢迎。

总价越高涨价越多？

答案：不是。 总价越高涨价越多，实际是并不是这样的。

尤其是在上一轮我们发现有着明显的“总价天花板”约束，随着价格的越高，购买力呈现指数级别的下降。

楼盘分类：刚需盘、改善盘、高端改善盘、CEO（豪宅）、顶豪。

如顶豪：远洋LAVIE ，这样的独栋别墅，并没有涨多少。 所以，还是要买很多人可以够得上的房子，在北京3000万以上的购买人群就已经非常少了。

这一轮2000万都比较安全（购买力比较充足），像树村的学府壹号院，2000万左右的总价秒光；中建壹品·学府公馆也是达到2000万级别的，也是日光。 每一轮的涨幅特点都不一样，本轮的涨幅是：改善、高端改善、刚需里的优质盘都表现很好。

卖房报价是不是越高越好？

答案：不是。

你需要成为必看好房，价格还需要有性价比的。价格既想报得高一点同时也要有性价比，需要一定的报价技巧。报的太高，会让潜在的客户吓跑，没有关注的流量。

合理的报价，有性价比，才会有关注度，才会有足够的带看量，才会提高卖出的机率。

卖房的报价要比最后真实成交价（心理价位）要高一些，但是也不能高太多。

定价需要与市场上的竞品去比较，通过多维度的比较后，合理定价来突出性价比。