上海刚刚发布了2022年房产税的“高税率”分界线，标准接近8.2万元每平方米！今年已经是上海征收房产税的第12个年头了，有些朋友可能还不清楚什么是房产税，它和房地产税有什么区别，给大家普及一下。
1.房产税和房地产税别看只有一字之差，两者是完全不同的税种。房地产税是即将在全国多地试点开征的一项新税种，试点期为五年，具体政策还未公布。
房产税于2011年在上海及重庆试点，上海版的房产税原本准备推向全国但试点效果一般，故一直没有推广。凡是2011年以后在上海新购置房产的均可能需要每年缴纳一定金额的房产税。
2.上海版房产税中仅仅针对部分新购住房征收税款。具体来说，非户籍家庭新购第一套房产（非户籍本来就限购一套）每年得缴纳房产税。
户籍家庭购置第一套房产不需要缴税，购置第二套房可能要缴税，人均住宅面积超过60平方米的部分需要每年缴纳房产税。
比如，老张一家三口，原本拥有一套80平方米的房产，后来又购买了一套120平方米的房产，老张需要缴纳房产税的应税面积=80+120-3*60=20平方米。
3.房产税的税率是多少呢？分为两档，一是0.4%、二是0.6%，具体适用哪一种要根据新购房产的单价确定，低单价适用低税率、高单价适用高税率。每年的高、低房价分界线标准均不同，今天公布了2022年房产税税率的分界线。
2021年全年上海新房均价为40974元，分界线为均价的两倍，所以2022年上海房产税税率分界线就是81948元。购买的新房单价高于这个数字就执行0.6%的房产税税率，相反则执行0.4%的税率。
4.那么在上海购买新房到底需要缴纳多少房产税呢？我觉得用“因房而异”来形容最为恰当，因为差距确实很大，给大家举三个例子。
（1）老张一家三口人，原本拥有一套100平方米的房产，2022年又购置了一套面积为120平方米的新房，单价为6.5万元。单价低于分界线，所以税率为0.4%。
房产税的应税面积为100+120-3*60=40平方米。
房产税计算公式为：应纳税额=应税面积*购房单价*税率*70%
因此，老张每年缴纳的房产税金额=40*6.5万*0.4%*70%=7280元。
（2）除了新购房产的单价为8万元外其它条件不变。单价还是低于分界线，税率为0.4%
这时老张每年缴纳的房产税金额=40*8万*0.4%*70%=8960元。
（3）除了新购房产的单价为9万元外其它条件不变，单价高于分界线，所以税率为0.6%。
这时老张每年缴纳的房产税金额=40*9万*0.6%*70%=15250元。
单价和税率均会影响最终的房产税税款，单价越高意味着需要缴纳的房产税越多，而一旦超过分界线则税率将上涨到0.6%，形成双因素叠加导致的高税款。
之所以这么设计是考虑到能够买得起单价超过上年度新房成交均价两倍的必然是高收入家庭，符合高收入多收税的基本原则。这和个人所得税税率随着收入的增加而上涨是一样的道理（最低为3%、最高为45%）。
5.上海未来是否还会继续征收房产税呢？我觉得不会。
主要是因为上海极有可能纳入房地产税试点城市，两个税种存在重复征收的嫌疑，正常情况下会废止之前的税种，也就是房产税了。
因此，上海只要成为房地产税的试点城市就意味着全国“唯二”征收房产税的历史将告终结。这对于拥有一套以上住房的家庭并不是好消息，因为房地产税的征收范围和金额极有可能大于现行的房产税。
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