13楼为什么是黄金楼层（为什么13层是特殊楼层）

买房有很多禁忌。

尤其是对于楼层的选择，每个人心中都有自己的排序。

普遍来说，每个人都不会碰一楼和顶楼。

或者，还有一些比较“特别”的楼层。

因为与其他楼层相比，这些楼层会有很多缺点。

例如，一楼可能面临潮湿、黑暗、无采光、不通风等问题。

顶层隔热性差，漏水隐患。

在高层建筑中，二楼经常被拒绝。因为它承载着整栋楼的下水道，所以有可能反水。

这三层被公认为“差楼层”。

属于地板选择鄙视链的底层。

但最近，有点颠覆了我的认知。

因为很多新盘，在认购当天，一楼首先被抢了。

什么样的一楼这么受欢迎？

我大概总结了一下，就是价差足够大。

前阵子，象屿招商公园1872开盘当天，认筹前43个号，一楼的房子都被抢了。

到123号，1-3楼这样的低层，全部去化。

活久见！

但是看完价格，我不得不承认这个项目是懂定价的。

是我，我也抢了一楼。

这是招商象屿一房一价表：

一楼94平总价395万左右。

同一户型，次顶楼总价521万，相差126万。

一楼104平，总价446万。

次顶楼同一户型，差不多595万，差不多150万。

与次顶楼相比，一楼相当于打了75折。

即使按整盘均价5.2万计算，一楼最低单价也只有4.1万，相当于打了7.9折。

同样，前两天普陀内环位置的天汇玺也更厉害。

一楼最低单价只有6.8万，比顶楼10.3万，直接打66折。

三房106平，只要725万，便宜380万。

6.8万，内环内还有谁？！

面对这种价差，很难不被诱惑。

二手市场。

我也遇到过，一楼的涨幅比其他楼层好。

正如我们之前所说，不要碰一楼。除非是花园洋房的底复。

最近去浦东一个花园洋房小区看了15年左右。

花园洋房共5层。一楼底复，五楼顶复，二、三、四楼平层。

目前一楼有一套底复，价格1450万。

单价只有7.5万。

要知道，楼上的户型，单价已经冲到了12.7万。

你觉得一楼业主割肉很惨吗？

其实，并不是。

我对中介有了大致的了解。

虽然一楼的房子显示191平方米，但一楼的面积只有128平方米，剩下的63平方米是地下室。基本上不能住人。

但是，我又问了一下当时一手买的价格，是480万。

从15年至今，一楼底复涨幅为202%。

不要以为这只是上市的口嗨价，其实3月份已经有类似的交易案例了。

虽然其他所谓的3/4/5黄金楼层没有上市，但参照其他上市价格，只能挂1400万左右，原来的一手买入价是535万。

金楼涨幅只有150%左右。

相反，一楼成了妥妥的赢家。

但大多数时候，选择一楼需要更加谨慎。

特别是小高层和高层一楼的涨幅远低于其他楼层。

过去，当普遍上涨时，一楼的涨幅会略低于其他楼层。

所以未来分化，一楼是可能的，不会再上升，或者空间越来越小。

随着交易次数的增加，一楼的价格会越来越小。

好理解吗？

但就一套房而言，第一波红利是最可观的，一楼也是如此。

后来，随着交易的不断完成，增长空间将会减少。一楼递减的风险会比其他楼层高很多。

举一个栗子：

13年前后，我的一个朋友在浦东金色中环附近的一个社区一楼买了一套89平方米的两居室，总价在270万左右。

换算下来，单价在3万左右。

当时的平均价格是3.4万。基本上打了88折。

2020年，他卖掉了房子，整个周期被拉得很长，并经历了多次价格调整。

最后，在21年上半年，800万左右卖掉了房子。

同一时期，同一栋楼、同一户型的高层建筑总价售出1045万元。

一楼与高层建筑的差距，相当于打了76折。

涨幅折扣从88%的新房到76%的二手市场。

而以前的普涨。

经过16年、20年的大幅上涨，虽然有价差，但涨幅依然可观。

后面开始分化。

然后，当房子第二次进入二手市场时，涨幅会越来越小，甚至没有。

比如这套一楼从800万涨到1000万就更难了。

因为，价格已经到了这样的地步，

选择1000万的空间会更大，为什么要选择一楼呢？

因此，我们可以看到，从21年到23年，这个社区目前已经成交，低楼层与户型相同。经过198天和4次价格调整，成交量为835万元。

2年的时间，只涨了4%，涨了4%。

所以，你可以理解，21年花800万买这套一楼房子的业主还在赔钱。

因此，并非所有不好的楼层都会落在手上。

有的会涨得比所谓的好楼层多，有的确实会涨得更多。

你不能用一根杆子杀死所有不好的楼层。

毕竟房子充满了个性化因素，需要综合考虑很多标准。

那么在什么情况下可以选择一楼呢？

有几个点：

①人车分流社区；

②绿化带足够宽，通过绿化带形成自然隔离效果，保障一楼居民隐私；

③价差足够大，一般一楼与标注楼层的价差在20%左右，只有超过这个价差才有增加的空间；

④一楼有地下室、院子等附赠空间。

当然，对于很多没有电梯的老人来说，很多老人会觉得住在一楼更方便。

当然，对于很多没有电梯的老人来说，很多老人会觉得住在一楼更方便。

因此，即使没有院子，老破小的一楼也不会是最便宜的，因为便利性高。

选择较差的楼层，豪宅越多，风险越大。

总价越高，也说明市场选择的范围也会扩大。

正如前面提到的，所有的钱都是为此付出的，对缺陷的容忍度会更差。

当然，除非在二手市场，否则房东敢像新房一样直接打七折，把自己的房子变成竹笋。

否则真的很难卖掉。

几年前，房价基数低，涨幅空间大，无论什么楼层，都能从普遍上涨中分一杯羹。

然而，随着上海房价基数的增加，市场增长开始分化。

如果你花很多钱去接差楼层，以后赚钱的可能性不大。

这是一个很现实的问题。

因此，在新房市场上，如果有倒挂，差楼层与平均价格的比较差异很大，可能还有盈利的空间。

但在二手市场买差楼层，尤其是一楼，还是要慎重。如果你想在上海买房或者对买房有任何疑问，请私信我，回复66，送你价值百万的《上海买房宝典》。