巴菲特曾经说过：“如果你没找到一个当你睡觉时，还能赚钱的方法，你将工作到死。”

我是如何从没背景、没靠山、不是985、211普通高校毕业的一个小白，逆袭成一个坐拥4套房子的包租婆的。

简要地总结就是：

第一套房：第一桶金

第二套房：空手套白狼

第三套房：曲线救国

第四套房：聚沙成塔

第五套房：蚂蚁搬家

第六套房：杠杆原理

我的多次买房成功经历证明，不是只有富二代、官二代，我们普通人只要转变思路，抓住机会，也能在40+出头就实现财务自由。

我就是充分利用了空手套白狼+蚂蚁搬家+杠杆原理，实现了我的富婆梦的。

第一套房：第一桶金

首先第一套房子，是抓住了时机，是在2005年昆明房市还未开始涨时购入的，现在看来当时的房价就像是白菜价，实际上当时也是花干净了我所有的积蓄，和当时身上几乎所有的现金，付完款过完户，连装修的钱都没有，我钱包里就只有70多元钱，就等着下月发工资过生活了。

其实第一套房，是个老破小，为什么买个老破小，是因为我兜里就只有那么多钱付首付款，我买房子看的是地段，相中的是城市一环内，我是卡着头做帽子，我又想买个好地段，出行方便、生活便利的，在那个区域就只能买个老破小，房子是围绕着我选中的城市区域看的，不到半年看了不下50套房子，多数是我看中，但是口袋里没有那么多钱付首付，我当时想着先上车再说，先买套小的、旧的，以后经济好了，以小的、旧的换大的、新的，不就容易了吗？不比从无到有，容易，不是吗？

事实证明，我这么想是对的——先上车。

2005年我过完户不到半年，昆明的房价就开始节节攀升，好险，如果再晚三个月交易，我手里的钱连那个区域最小最破的房子的首付都不够，所以时机很重要。

当时买的房子是每平2399元，在2010年，仅仅不到5年，就涨到了11000元一平。

虽然房子是个红砖墙，步梯房，但因为是个学区房，地处一环内，所以，房租也是节节攀升，而且这套房子空闲的时候，从来不超过一个星期，就是上一个租户刚搬走，下一个租房就搬了进来，不过我也不贪，有的中介说，可以租到1500元，我觉得不差那200-300元钱，只要房子马上能接着租，不空置，就可以。

房子在2015年就收回了所有本金，包括支付的祼房价和给中介的中介费、银行贷款利息等所有费用，按照现在收的房租，年收益率达到了12%。

第一套房从2016年开始，收的房租是净收益。

第一套房，不光是我人生的第一桶金，更是为我买第二套提供了担保，实现了空手套白狼。

当然适当的吃苦也很重要。

当时我的月工资只有800元，每月房贷542.83元，约定还款期10年。

为了尽快还清房贷，也为了一些别的原因，我在自己的第一套房子里，住了一个多月，就找中介租了出去，月租金500元。

我在当时就职的公司附近租了一个小单间，无厕所、无卫生间，不足10平米，放下一张单人床，再放一个简易衣柜，和一个电脑桌，就再也放不下任何东西了。

我当时只是想着过渡一下，等房贷还清就搬回自己家去住，没想到一住就是8年，这个以后再说。

其实收了房租，我并没有用他来还房贷，而是每半年收一次房租，我就把他存一个定期，就怕管不住自己，给花了。因为我想着，平时工资是零散，不太容易存得住，但是房租一收就是整数，比较容易存得住。

这套房子房贷，是我人生第一笔跟银行借的钱，当时对我来说，压力还是蛮大的，后面我就经常借别人钱、借银行钱买房，不再战战兢兢了。

为了早日还清欠银行的钱，我就在留意兼职，因为我是学财务，又是做财务的，就拜托我周边的人，有没有需要代理记账的，为了多代几家账，我比代理记账公司收的少。

平时花钱，就是停个自行车费的1毛钱，我都记录下来，这样记账，就养成了我非必要的支出，我不花的习惯，当然我也有管不住自己的时候，比如生理期那几天，特别想吃奶油蛋糕，我就会买一块来吃，不知道，其他小伙伴有没有这个习惯？

这样，我用了16个月，2007年4月，我就还清了借银行的5万块钱。

在兼职的那几年里，为了多代几家账，我买了电脑，安装了盗版的财务软件，电脑运用也更熟练了，也认识了很多小公司的老板，为自己积累了很多有用的人脉。

在为了还清第一套房贷的日子里，我学会了理财、挣外块，虽然挣得不多，但积小成多，我用16个月就还清了第一套房贷。

总结：先上车，先根据自己的能力在好的地段，买套小的旧的房子，为以后以小换大、以旧换新，积累实力；不虚荣、不怕别人说你抠门，自己买的房子不住，为了省点钱，租那么小的破房子住；不逼一下自己，真的不知道，自己还有这么大的能量，以前是一个在陌生人面前说话就会脸红的人，变成一个在陌生人面前可以在短短半小时打动对方，让对方把他公司的账交给我打理的财税社交小达人。

人生第二套房：空手套白狼

理财越早，人生越主动。

2007年4月还清第一套房后，为了一些别的原因，主要不是为了攒钱，房子我并没有收回，继续出租，租金收到后，我依旧存个定期。

在2010年4月，我无意中和朋友聊天，她说，她在楚雄买了一套房，她下周一去过户，问我去不去看看，我当时觉得奇怪，为什么不在自己生活的城市买房，要在那么远的地方买。

她说，楚雄市不是省会城市，但挨着省会城市，该有的现代化配套设施都有，但是房子要比我们这个省会城市便宜，她因为离异带着一个孩子，一直没找到心仪的适婚对象，已经做好了孤独终老的准备，这套房就是预备老了以后养老用的。听说楚雄市马上要新建高铁，房价以后肯定要涨，我一听，立马想到老人常说的一句话“要想富，先修路”，那说明可以投入，于是第二天就跟着她去了楚雄市，正好在她买的对门，也有一套在卖，我就看了一眼，离市中心广场走路8分路，二楼，但采光不错，当即就决定要，，就现用信用卡刷了5000元定金。

我回到家，梳理了一下自己这几年的存款只有4万元，还差8万，通过这几年理财，我知道了房子可以抵押贷款这个理财工具，于是用第一套房抵押贷款了8万元，五年期，月还款1558.15元，于是2010年5月，我买了我人生的第二套房，面积61.3平米，小两室一厅，裸房价12.3万，各种税费办下来后，总价13.1万，每平2137元，在办理完房屋过户，拿到房屋锁匙，我就把房交给中介出租，因为房子地理位置好，第二个星期房子就租了出去，月租500元。

2012年楚雄市开始动工修高铁，房屋价格开始一路攀升，于是果断出手，2012年9月以25万出售。

第二套房在手27个月，按总价25万，每平4078元出手，再加上这两年收的房租1.35万，减去5年抵押贷款付银行利息1.35万，两年时间净收11.9万。

总结：一定要保持敏感度，当时听她说，在楚雄市买了一套房，一般的人就会当扯闲话听听就过去了，但是当时我就比较敏感，为什么住在省会城市的人，要跑到楚雄这种小城市去买一套房，况且她又不是楚雄的人，在楚雄又没有亲人，为什么要在那买房，我多问了几个为什么，问完之后，就理清了脉络，就知道楚雄的房子有没有上升空间，值不值得入手。

第二个，不要贪，当时房价在上涨时，离我心里当时的预期收益差不多时，就果断通知中介把房子挂出去，随着城市的发展，现在楚雄的房价在5100左右。

如果我拖一下，可以多卖6万元，但是楚雄市的房子在涨，昆明作为云南省会的房子也在涨，而且比楚雄市涨得更多更快啊。

第三，还是第一套房解决了我第二套房的大部份资金问题，如果不是有第一套房的抵押贷款，我也不可能买得起楚雄市的这套小二居的。

所以，理财，越早理，人生越主动。

人生第三套房：曲线救国

在楚雄市买房本身就是曲线救国。

我没有在楚雄市发展和养老的打算，所以，也没有打算长期持有。

我不想在第一套房里住，也不能卖第一套房，因为我的户口在那套房里，但我的存款又不足以让我在昆明购买一套像样的房子，所以，当时在楚雄市买，就是为了等他涨价出手，再回到昆明购买一套自住房。

在拿上楚雄市这套小二居后的房款后，2012年9月，在昆明我买了我人生的第三套房，裸房价20.8万，首付13万，贷款8万元，贷款20年，月供630.12元，精装修，面积23.6平米，因为有个大阳台，阳台只算一半的面积，实际面积21平米，产权70年，2013年9月我正式结束了8年的租房生涯。

卖第二套房的房款，我分成两部份，一部分用来支付第三套房子的首付款，一部份每月1号存1万定期在银行，这样我每个月都有一笔大额定期到期，以备万一有事需要用钱，又不影响拿较高的利息。

第三套房在2016年11月出租，每月租金1100元，直至2019年3月出售。

2019年2月，在朋友的劝说下，在昆明房市下滑态势还不是很明朗的情况下把这套卖掉了。

当时朋友说，你不要以为有房万事足。

我特别喜欢房子，一听说哪有新开盘的房子，就跑去看，就琢磨，最高能租到多少钱，最低能租到多少钱？房子可以租给哪些人？每年收益率是多少？大概几年能收回成本？

朋友情商、智商非常高，老公特别会挣钱，还特别听她的话，年纪轻轻给自己的小家挣了不少的家当。

我特别佩服她，别人说，就算了。她的建议、忠告我都特别重视。

她说：不要以为房子都能赚钱，你要趁着现在房市不景气，还不是特别明朗的时候，赶紧把你的不良资产清理了。

我听了她的话之后，梳理了一下，把地铁房又是学区房的留下，最后就剩下了这套最小面积只有36.6的，不是地铁房也不是学区房的公寓。

挂出去之后，不到两个月，就卖掉了，到手23.6万。

当时买这套房裸房价20.1万，再加上还房贷的利息，如果不是这几年出租，这套房就亏了。

但是想想这个房子所在的小区，在昆明密集度都算是有名的，如果不近视，你在厨房做饭，对面的人家都能看清你做的是啥。不到5年的房子，物业就要求动用维修基金维修房屋了，当地建房时，政府承诺的地铁也遥遥无期，开发房为了省钱，没有给一路之隔的学校交什么费用，虽然学校就在小区马路对面，但是住在这个小区的住户的孩子却没有上这个学校的名额。

虽然房子小，好出租，但考虑到以上情况，还是卖了。

事实证明，太明智了。

到了2021年初，我无意中看见，安居客上挂的我卖的那套同样的户型面积的挂价才17万。

而且因为那个小区有一部份回迁房，形形色色的租客多，几乎次次阳，都榜上有名，那个小区的房子更难出手。

总结：听人劝，吃饱饭。

2019年时，昆明有的楼盘单价到了2.3万，谁会预见到2021年2022年就沦落到降到1万以下，也没有人接盘的境况。

第四套房：聚沙成塔

住在自己的房子里，我有了强烈的归属感和幸福感，干工作也更有干劲了，跳槽到一家外企。工资待遇都实现了翻番。

但是我并没有因为收入增加，就大手大脚，依旧保持着平时生活大大小小的开销记账的习惯，在收到房租的第一时间存成定期，强制自己存钱。

于是在2016年7月，在我购入第三套房的第四年，购入我人生的第四套房，裸房价39万，首付12万，商业贷款27万，面积49.75平米，一室一厅一厨一卫，还是明厨明卫，贷款20年，月还款1890元，在还完半年的商贷后，昆明的公积金政策又变了，从认房又认贷，变成认贷不认房了，我的公积金终于可以用了，于是办理了商转公，每攒够5000元，就提前还贷，现贷款本金还剩5万元，每月公积金还款466元。

总结：要养成存钱的习惯，自从养成记账的习惯，虽然也是习惯用信用卡支付，但是会在买东西时，会先下意识的想想该不该花，虽然每个月存下的钱不多，但日积月累，为我攒了一套小房子的首付。

2018年1月出租，出租是因为我就职的公司搬了办公地点，考虑到时间、金钱成本，我就在公司附近买了一套小公寓，方便上下班，于是我有了第五套房子。

第四套房子出租了出去，每月租金1600元，后疫情原因，考虑到租客的实际情况及要求，租金下降为每月1500元，年收益率4.24%，现在三年期定期存款也只有2.75%。

所以从投资角度来说，也算优良资产。

第五套房：蚂蚁搬家

2017年底公司要搬离现在的办公地点，我问了具体地址后，实地走了一程，从我家到新的办公地点要接近2小时，考虑到时间、金钱成本，我以公司新的办公地点为圆点，看了多套房子，最小的住宅首付加各种税费也要25万，考虑到钱包问题，那我就只能看看单位面积小，总价低的公寓了，但实际上就是公寓我也不富裕。

我从玩得较好的两个闺蜜那儿分别借了4万元和5万元，和一个同事又借了2万，又用我的信用从平安银行借了7万元的消费贷，借款3年，月还款2365.33元。

于是，2018年1月，在我购入第四套房的第18个月，购入我人生的第五套房，建筑面积36.6平米，套内只有27平米，加税费、中介费、装修费及月还消费贷利息总价26.1万。

后来这套房子2020年11月出租，每月租金1300元，年收益率5.96%，现在三年期定期存款2.75%，从投资角度来说，算优良资产。

总结：当时决定买这套房时，我手里面不足10万元，是靠着像蚂蚁搬家似的，东借一点、西借一点，凑够了房屋全款，所以，如果看准了，就不要怕负债；

当然我不怕借钱的原因，不仅是因为我有一份收入稳定的工作，还有每年固定的房租可以收，

工资我生活足够，而且还有节余，工资、房租存个整数，年终奖一发，我就可以还借款。

这套房子，2018年1月购入，2018年7月就先还掉了消费贷，2018年行情好，5月份发的上一年度年终奖，加上收的房租，就先还了平安银行的消费贷款，就这7万元消费贷的钱，我只用了6个月，各种利息、手续费就花费了9732元。

这套房从投资角度说，不算最优质，但搬到公司附近给我带来的便利不是一星半点，比如说走路上下班，节约了通勤时间、通勤费，中午还能回家吃个简单的午饭、睡个高质量的午觉；在房子装修期间不用请假，如果工人到了，我骑个共享单车5、6分钟就到家了，看着工人安装完毕，我再骑个单车回单位，神不知鬼不觉；

在这三年疫情期间，也给我带来了很多安全便利，比如说，我不用每隔一天去做核酸，因为地铁、公交需要48小时核酸，我走路上下班，不需要乘坐公用交通工具；除了单位、家，我哪里也不去，一天两点一线，减少了交叉感染的机会，所以，到现在我们公司几十号人，只有我们四个人是还没有被羊的人。

第六套房：杠杆原理

2020年10月，在我倾尽所有购买第五套房后的第21个月，我购入了我人生的第六套房。

肯定有人会觉得奇怪，哪来的钱。

其实用的就是杠杆原理。

2019年2月在朋友的劝说下，卖掉了我人生购买的第三套房子，得房款23.6万，还掉欠银行的房贷6.5万，我还剩17万。

这也是一套二手公寓，银行不会按商业房贷利率借钱给你。

我梳理了一下，我现有的银行存款及能收到的房租，我在招商银行用E招贷的方式借了15万，三年期，月还款4616元。

按照正常情况，用我的工资每月还E招贷的款戳戳有余，根本不用动用我的房租，谁知疫情越来越严重，直接影响了我们公司的效益，我们的工资直接减半，我的工资生活没有问题，可是就不够还月供了，还好，我有房租，只是我的房租再也存不了定期了，目前还有10个月就革命胜利了。

虽然从工资缩水，又要还这个消费贷，过日子得算着来，但是我不慌。

因为我有底气。

我的房租就是我的底气，一天即使不工作，每天一睁眼就有126元到账，天天给、月月有，有睡后收入，活得踏实。

如果工作实在干的让我需要起早贪黑看人家脸色去挣那个窝囊费，我也有底气说，姑奶奶不伺候了。

后面我会不会再买房，我现在不敢说，因为我还在看房、一直在关注房市。

我们国家经历了73年发展，一部分人凭着各种渠道成为了大富豪，有的凭关系成了暴发户，有的成为中产！不管怎样，社会阶层已经基本定型，贫富差距也已经固定！

也就是说以后富的会越来越富，穷的会一直穷下去。

所以我们普通老百姓想翻身几乎不可能了，已知的行业基本被控制，没有空隙可钻。

新兴行业也不是我们一般普通人能接触的，也就是说像马云这样的传说会越来越少！

如何逆袭，打破壁垒，实现“睡后收入”？

因为疫情的原因，底层失业、中层亏本、老板破产、买房的断供、炒股的腰斩、开店的关门┈┈┈┈在这些危机面前，对我们普通老百姓来说，危机也是机会。

在这种环境下，有很多房子在降价呀，可以出手了，集美们！

但是在出手之前，要先做好各种测算、调研，这一点很重要，算好最近三年甚至五年买了这套房对你自己、对自己小家的影响：我能存下多少钱，我会不会动用我的老本，按我最坏的情况，我的现金流会不会断？

这份谨慎审慎，会让你实现多一套房时，即使有各种危机来临，不让你的小家遭遇经济危机，也不会降低你的生活水平。

目前是想在能力允许的范围内，在适当的区域投资一套小公寓，后面我会分享我是如何实现低投入、收高房租的各种经验。

这是我的目标，这样，月租金就能达到5000+以上了，我的生活就更有底气了。

总之，今天分享我的买房经历，是为了告诉钟爱我的粉丝，也为了我新认识的朋友，不是只有富二代、官二代，我们普通人只要转变思路，抓住机会，也能在年纪轻轻就有“睡后收入”，实现财务自由。