作者：子非鱼
01 | 特大城市东莞再出大招
特大城市东莞，又出大招，开启新年降首付模式。
在进入文章正题之前，再次强调一下，东莞为何是特大城市？很多人对东莞是特大城市存在诸多疑惑。
东莞成为特大城市，是国家统计局公布的，是根据住建部按照城区人口划分的标准。
特大城市的标准是城区人口500万以上（注意，是城区人口）。城区人口在1000万以上的是超大城市。
2021年国家统计局以城区人口划分出了7个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津），14个特大城市（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、郑州、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连）。
根据人行最新通知，1月6日起东莞市最新住房差别化信贷政策调整如下：
1、全市不分区域统一政策，且不查房。
2、不再区分普通住房和非普通住房，即面积>144㎡的执行同样的首付款成数和利率政策。
3、首次购房（无房无贷），首付成数最低2成，利率LPR-20bp，即4.1%。
4、仅有房贷结清记录的，首付成数最低3成，利率LPR-20bp，即4.1%。
5、有1套房贷在供的，首付成数最低3成，利率LPR+60bp，即4.9%。
6、有2套房贷在供的，暂停发放房贷。
这是东莞最近一个月里两次出大招。12月26日，东莞将原本还限购的莞城、东城、南城、万江四个街道和松山湖片区的限购解除，开启了全域不限购模式。
关键问题来了：
第一，东莞为何火急火燎，在半个月里连续两次出大招托底楼市？
第二，这些大招对东莞楼市会产生怎样的作用？
02 | 东莞为何火急火燎托底楼市
原因无他，2022年的东莞楼市太冷了，直到现在也没转向。
根据中原地产数据，2022年东莞全年新房住宅成交286万平方米，同比下跌42%，创2008年以来新低；住宅成交金额813亿元，同比锐减44%。二手房方面，东莞全年成交约2万套，比起2021年的21087套，同比减少7%。
房价方面：新房普遍打折降价，二手房从核心区到临深地带再到边远地带都在跌。尤其是松山湖区域之前被华为概念炒作上涨过猛的一些楼盘。
卖地方面：2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地，其中有20宗地块成功出让，累计成交金额372亿元，同比去年（589亿元）下跌约37%。
可以看到，无论商品房成交量，还是房价，还是卖地收入，都是一片惨淡，这还是东莞在去年年中已经大面积放开限购之后的结果。
可见，在2022年收入整体遭受冲击，市场预期不再的背景下，限购压根就托不起楼市。
所以，东莞索性在佛山全面放开限购后，立刻进行跟进，也开启了裸奔模式。光解除限购肯定不够，解除限购之后，东莞的新房仍在降价打折。
于是便有了现在的降首付操作。
那么，降首付能够产生多大作用？作用不大。
一方面，降首付的本质，是给购房者加杠杆。首套房首付从之前的30%降到20%，降低了购房者的上车门槛，但加大了购房者的后期还贷压力。
以一套总价300万的房子来说，之前首付得90万，现在只需要60万，上车压力小了三分之一，但贷款之前是210万，现在是240万，等额本息30年，之前的利息是98万，现在的利息增至112万，利息增加了14万。
也即购房的总成本增加了14万。
在疫情之前，这种给购房者加杠杆，减轻上车压力的操作，很受欢迎，大家恨不得能够零首付。因为那时候，贷款越多，越划算，钱放在自己手中理财的利息可以掩盖贷款的利息。
但在资产荒的当下，哪怕购房利率降到了4.1%，加杠杆的方式也已经不再吃香，现在很多银行理财产品都亏损，能保住不亏就已经是万幸，哪还有那么多高于4.1%年化收益率的产品。
另一方面，大家已经没有多少钱了。
经历了三年疫情，无论经济、收入还是心情，都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开，钱就能从天上掉下来。
最关键的是，我们经济与收入复苏的路上，依旧存在一些不确定因素。疫情仍未结束，后续会经历一波又一波感染高峰。此外，全球经济衰退，纷繁复杂且已经撕裂的世界格局，这些都是制约经济与收入复苏的因素。
还有房价收入比高企、人口见顶，房子仍遍地都是，房价短期内还很难转向。
03 | 东莞楼市后市预判
本号的观点很明确，短期内仍会调整。
逻辑有二：
第一，收入还在地步，复苏之路并不会一帆风顺。
第二，东莞房价泡沫太大，调整才刚刚开始。
东莞因为经济、产业实力强悍，都GDP万亿城市，工业重镇，制造业重镇，同时又是人口过千万、城区人口超900万的特大城市，同时拥有非常明显的区位优势——位于广深两座一线城市之间，所以东莞在上一轮牛市中被炒作得非常凶悍。
2020年东莞以超40%的涨幅，领涨全国。
其主城街道的东城、南城均价突破了4万/元平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
如此畸形的房价，完全透支了这座城市的潜力，换句话说这座城市虽然有潜力，但房价跑得太快，潜力撑不住如今的高房价。
当收入和潜力都支撑不住房价的时候，调整势在必行。
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