这两天，房地产市场可以说是迎来一个重磅消息，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。
这个政策是什么意思呢，我们先简单解释一下，根据4月份公布的LPR数据显示，五年期LPR数据为4.6%，那么如果减去20个基点后呢，一个基点是0.01%，20个基点就是0.2%，也就是说，购买首套房的利率最低已经降低到了4.4%，这个利率水平怎么样呢，可以说是想当给力了。
就拿我所在的城市郑州举例子吧，我最近记得这样的利率是在什么时候出现的呢？大概是2015年到2016年底，也就是房价还没有大幅上涨的前期，那个时候，很多楼盘销售情况也不好，普遍都是采用的基准利率打九折，当时的基准利率应该是4.9%，如果打九折的话，就是4.41%。
后来等房价疯狂上涨的时候，利率也都出现了上浮，我记得当时动不动就是按照基准利率上浮30%那样，还按照基准利率4.9%来说，上浮30%也就意味着利率变成了6.37%，这个就算是非常高的利率了，如果我们按照同样贷款100万来算的话，4.4%和6.37%每月能差多少钱呢，我大概算了下，每月差距大概是1200左右。
那么，此时此刻，利率重回六年前，按照最新的利率，每月房贷可以省下不少钱，在这样的条件下，是否会刺激购房者的热情呢？
热情不热情，我们不能只看表面，看下数据就知道了。我们接下来参考的数据是央行刚刚发布的2022年4月份货币执行报告，虽说这是4月份的报告，但是我觉得也是可以作为参考的，因为在央行和银保监会发布调整利率通知之前，其实很多地方的买房利率就已经开始下降了。这次发布的政策可以看成是一个利率优惠的下限。
好，那我们来看数据，如果分析购房者的行为，当然是看房贷的相关数据，根据报告显示，
4月份，住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。
同比数据的意思就是今年对比去年，那我们就可以计算出，去年同月份的住房贷款是同比增加3417亿元。一个是新增3417亿，一个是减少605亿，由此我们可以推断出，今年4月份各地出台的下降利率的政策，并没有对房地产形成有效的刺激和增长。
我们再来看另外一项数据：
4月份住户存款减少7032亿元，同比少减8677亿元，这个数据的意思是，虽然4月份住户的存款减少了，也就是居民也花钱了，但是同比去年4月份，少减了8677亿，也就是说，去年4月住户存款减少了一万五千多亿，因为买房为大额支出，结合去年房贷的同比增加数据，所以我们推断，今年4月份的支出减少，有很大一部分原因是买房减少，导致的住户存款减少额度出现下降。
通过刚才的数据比对，我们可以看出来，虽然上个月很多地方出台了楼市相关的优惠政策，但是大家的购房热情好像还是没有被激发出来，甚至出现了同比下降。
跟这个推断相一致的数据就是，国家统计局网站发布的2022年1到4月份的房地产销售面积以及销售额的数据，我们可以看下这张图
根据统计局的数据，1—4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。
通过以上两个数据我们基本上可以得出结论了，虽然现在的政策，是过去几年中可能最好的一年，但是大家购房的热情，却可能是过去几年以来最低的了。
政策转向了，热情却还没有起来，这究竟是什么原因呢？
第一就是预期，由于这两年疫情持续反复，很多人对未来的收入预期多少有点悲观。房子对于一个家庭来说，绝对算是个大件，而且基本上算是家庭最大件的消费品了，这个大件消费品需要有持续稳定的收入来支撑。如果不能保证现金流的持续，别说贷款养房子了，就算购买点别的消费品都得仔细地核算一下。所以如何扭转预期很重要。
从统计局数据来看，一季度，全国居民人均可支配收入10345元，比上年同期名义增长6.3%，扣除通胀的情况下，实际增长5.1%，所以我觉得未来预期倒是真的不用担心，因为收入确实还在实实在在的增长。悲观预期可能只是一种情绪蔓延，真实的情况，要比大家的悲观预期好很多。
另外就是居民的杠杆率，最近几年，居民的杠杆率跟前些年相比，确实是高了不少，不过，一定要分清楚投机性的需求和真实的住房需求，由于前些年房价的飞速上涨，投机性的需求把杠杆率给拉伸的很大，导致宏观杠杆率快速提升。但是有真实住房需求的居民，仍然不在少数，落实到个体来说，就有很大的差异性。所以，对于有真实居住需求的购房者来说，这个政策是个很大的利好。
以上是我根据数据的一些简单分析，不构成投资建议，好了今天的节目就给大家分享到这里，咱们下期见。
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